贝壳找房上市后迎“初考”：营收大增首破700亿 成功背后的底层逻辑是“共赢”

《投资者网》郑颖

在纽交所上市一年后，中国“居住服务平台第一股”贝壳找房（下称“贝壳”，BEKE.US）当下正接受着资本市场的检验。

美东时间3月15日晚，贝壳拿出一份让资本市场满意的业绩报表。财报显示，2020年贝壳GTV突破（人民币下同）3.5万亿元，同比上涨64.5%；全年营业收入首破705亿元，同比增长53.2%；经调整后净利润达57.20亿元，同比大增245.4%。

从纸面的数字来看，贝壳多项核心业绩指标纷纷飘红，整体规模盈利出现突破式增长，这也印证了贝壳创始人左晖的话，“贝壳过了从0到1的阶段，正在迈向从1到2。”

同时，随着贝壳商业模式逐渐走向成熟，其成功背后的共赢理念亦备受市场认可，不像“寡头”企业野心勃勃地希望从厮杀中取胜，相反，创立至今，贝壳致力于“为消费者创造价值，并持续为店东和平台经纪人赋能”，追求协同发展、谋求共赢的局面，以促进行业健康有序发展。

营收大增首破700亿

美东时间3月15日晚，中国“居住服务平台第一股”贝壳找房交出了一份可观的绩单。

财报显示，即便在去年受到疫情侵袭，贝壳找房多组核心业绩指标仍持续飘红。以距离今年最近的第四季度来看，2020年第四季度平台总交易额（GTV）达（人民币下同）1.12万亿元，同比大增65.4%。全年GTV突破人民币3.5万亿元，同比上涨64.5%。单季度及全年GTV均创下历史新高。

营业收入上，贝壳2020年第四季度的营业收入达到227亿元，同比增长57.6%；全年营业收入为705亿元，同比增长53.2%，整体规模持续增长，首次突破700亿大关，以龙头速度跑赢整个行业。

不过，尽管贝壳规模得到大幅提升，但令外界好奇已久的疑问还是：“贝壳盈利了吗？”

过去几年，投资人看到贝壳极具成长的一面是日益壮大的规模及在美国通用会计准则下不停收窄的亏损。2020年，即便在疫情的影响之下的2020年，贝壳首次实现美国通用会计准则下的盈利，且盈喜程度超乎市场预期。

据财报显示，第四季度贝壳净利润达10.96亿元，全年净利润达27.78亿元，经调整后净利润达57.20亿元，同比大增245.4%。

对于贝壳的强劲增长，贝壳联合创始人、CEO彭永东在发布会上兴奋说道：“过去一年中我们所达成的一切使我们更加坚信，坚持做难而正确的事，其所带来的价值是我们所有成就的基础。”

彭永东强调，“我们在2020年实现了非常优异的增长，第四季度稳健的运营和财务业绩表现也为2020年画上了圆满的句号。海量规模、高效运营和高品质的服务，结合强劲的网络效应，形成了正向循环，推动全年GTV同比增长64.5%，达到人民币3.5万亿元。”

贝壳CFO徐涛表示:“第四季度我们再一次实现了强劲的财务业绩，收入高速增长，盈利能力增强，超过此前我们的业绩指引高点。截至2020年末，年度GTV超过人民币5000万元温饱线的门店比例已经超过30%，而2019年仅为19%。贝壳成立两年来，GTV增长至3.0倍，收入增长至2.5倍，调整后净利润增长至43.7倍。随着继续发展ACN网络、拓展用户群和创新AI技术，我们对实现可持续增长充满信心。”

盈利强劲新房业务抢眼

对于企业盈利的定义，贝壳创始人、董事长左晖曾在《致股东的一封信》中表示：“ 一个‘正确’的决定往往带来的不是收益的增长而是下降 。这种下降是阶段性的，过了这个阶段自然会进入长期增长的通道。”

从想法的提出到被印证，贝壳仅用不到半年时间。

财报显示，2020年第四季度贝壳营业利润为12.67亿元，而去年同期为营业亏损31.23亿元，营业利润率为5.6％，而去年同期为-21.7%。

如果从纸面的数字来看，贝壳的盈利能力在去年呈现爆发式增长。2020年第四季度公司经调整后息税折摊前利润（EBITDA）为 28.97亿元(约4.44亿美元)，同比增长2183.9%；2020年第四季度经调整后净利润为20.01亿元(约3.07亿美元)，同比增长4424.8%。

2020年全年贝壳净利润达27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达57.20亿元，同比大增245.4%。

超20倍、40倍的增长，不仅印证贝壳亏损只是短暂行为，盈利能力创下新高，也进一步获得市场的更高认可。

目前，贝壳找房的营收构成主要有三部分：二手房交易、新房交易以及装修、金融等新兴业务三大板块。其中，二手房交易作为贝壳的核心业务，一直是贡献营收的主力，但在2020年局面有所转变。

2020年贝壳找房新房业务表现抢眼，仅去年1年，贝壳新房业务呈爆发式增长，且整体规模逐渐与二手房业务规模持平。

从数据看，2020年贝壳存量房业务GTV为1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%；新房业务GTV为1.38万亿，同比增长85%；全年营业收入同比增长87.1%至379亿元，协同开发商营销、去化能力日益突显。

同时，就新房市场规模而言，贝壳已经成为中国最大的新房销售平台。

成功背后的底层逻辑是“共赢”

从诞生到上市，贝壳经历资本加持、市值飙涨、规模万亿等高光时刻，但细究其成功背后的底层逻辑，贝壳作为行业大哥并非一味地选择做大做强，成为行业屈指一数的巨头，而是追求协同发展、谋求共赢局面。

因此，贝壳的成功或与协同发展、共享红利的经营理念息息相关。

在贝壳靓丽的财务数据里，我们看到了企业的成长，规模的壮大以及盈利能力的增强，但细细探究数字背后，经纪人的数量及来自外部非链家链接经纪人销售收入的持续增长，成为越来越多的行业从业者认可贝壳发展模式的重要凭据。

由于贝壳致力于为消费者创造价值，并持续为店东和平台经纪人赋能，在2020年，贝壳来自外部（非链家）贡献的收入正在逐渐攀升。

财报显示，2020年链家新房交易GTV同比增长26%至805亿元；非链家连接门店和其他销售渠道的新房交易GTV则同比增长63.4%至3887亿元，而去年同期为2379亿元，出现大幅提升。

同时，佣金方面，2020年非链家连接经纪人和其他销售渠道的佣金同比增长59.2%至87亿元，增长背后主要由于平台的非链家连接经纪人和其他销售渠道完成的新房交易单数增加，可见，随着外部经纪人或门店不断加入，他们也正通过贝壳平台共享着这波市场红利。

这样协同发展的共赢之术，不仅成就贝壳的行业大哥地位，亦带动整个行业有序发展，让更多人共享中国居住市场的发展红利。

在2020年财报中，贝壳提到：“未来，贝壳将连接更多门店和经纪人，实现更大影响力的平台效应，同时稳固线上精准品牌流量优势、大数据房客匹配系统优势，助力房企实现品效双收。”

这份底气一方面来源贝壳强大的行业地位，另一方面也来自其核心护城河。目前，贝壳基于ACN合作网络强连接4万门店、45万经纪人带来的一二手联动能力；同时，贝壳还积累十几年的楼盘字典数据库、涵盖433个字段，已经覆盖2亿多套房源信息，为房产经纪人提供更多便利服务。

根据CIC灼识咨询的报告显示，预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元增长到19.1万亿元，经纪服务的普及率将从2019年的47.1％增长到62.2％。

如此庞大的市场，加上中国最大的房产交易和服务平台，贝壳找房在未来或将创造更大的效应和不可估量的发展前景。（思维财经出品）■