真正的意思是“买时赚钱，不卖时赚钱”

 
尽管这是房地产界最普遍的说法之一，但投资者仍然错过了这一第一步也是最重要的一步的意义。购买时赚钱只是意味着购买“正确”。
当前的牛市使我们所有人看上去都像天才，但正如沃伦·巴菲特(Warren Buffett)所说：“只有当浪潮消散时，您才能发现谁在裸泳。”当市场变化时，我们将找出谁买错了。让我们研究一下以正确的方式购买B级和C级多户公寓社区的主要原则。
忘记上限价格并关注租金
封顶费率仅在您出售时很重要，并且每个人的物业经营方式都不同，因此您不应依赖卖方的营业费用。租金应该是购买前最重要的部分。对您的市场进行调查，分析和老式的勘测，以确定您保守且最有可能的租金预测。
您最可能的方案应该是在更新单位，添加新的便利设施并改善物业后的增值预计租金。这些租金率应该是您的目标，而投资应达到所需的内部收益率(IRR)和现金现金收益率(CCR)。如果您有投资者，请始终承诺不足和交付过多。您最有可能的租金应该非常现实并且可以实现，但是您还应该拥有一个激进的模型，该模型可以显示如果您将租金从公园中撤出，则可能会出现最佳情况的上行空间。
您保守的租金预测应该是在最坏情况下并基于市场修正或衰退的情况。在某些情况下，您的保守租金将低于该物业目前的租金。即使空置率，运营费用高于正常水平以及房地产税重新评估100%，该物业也应具有正现金流量。如果您的分析显示现金流为负，那么您要么支付过多，过度杠杆(债台高筑)，要么过于保守，需要重新考虑保守的租金和支出。作为房地产投资者，您需要对投资进行彻底的可行性评估，并确定该财产是否会产生现金流量。
使您的投资免受市场变化的影响
如果您的购买价格是重置成本的50%或更少，则您应该具有很好的绝缘性。如果您的竞争对手为房产多付了钱或在市场上建造了新房产，您将始终具有降低租金率的竞争优势，而这比在困难时期让您的财产被占用的能力更大。
您必须始终保留足够的现金储备。当详细说明您的购置成本时，现金储备应包括在投资的总成本中。在经济衰退期间，现金为王。强大的流动性将帮助您渡过难关，并为您提供保持正现金流所需的资源。
适当预算资本支出。投资者在购买时犯下的最大错误之一是低估了资本支出以及发生这些支出的时间表。进行尽职调查并获得准确的出价。始终在资本支出预算中增加一个缓冲(15%到25%)。
不要过度利用。我在当前市场中看到的令人难以置信-投资者将债务置于债务之上。失败的房地产投资者排名第一的下降是过度杠杆化。债务对于实现可观的ROI至关重要，但是过于贪婪有一天可能会使您的投资陷入困境。我们最近正在研究一个已签约的90个单元项目的过渡贷款，在进行了分析之后，我们决定采用传统的机构融资(10年期，低利率，70%至75%的贷款-值)。尽管过渡性贷款的投资回报率更高，但在市场周期的这一阶段，使用过渡性融资并不令我们感到满意。市场的调整会使您希望自己设定了切合实际的目标，并将长期低息债务置于房地产上。当市场变化时，以更多的股权购置房地产，并保持您的贷款价值比和债务偿还比率健康。
尽职调查
信任但要验证。我们最近将其中一处物业出售给了州外买家。在检查期间，他们可能走了三个单元，并称其为一天。我们无法相信。他们是被动的投资者，接受了检查，没有进一步讨论。幸运的是，我们没有什么可隐藏的。在我们的检查期内，我们会在购买物业之前先走每个单元，您绝对应该这样做。如果不这样做，最终可能会带来意想不到的惊喜。
购买前进行租赁审核。根据我的经验，在使租赁协议与租金调整一致时，我总是发现差异。通过此审核，您可以与卖方联系，并可能商讨更好的交易，或者证明您的购买价格合理。
始终进行彻底的财产检查。非常简单花费必要的时间和资源来获取有关该属性的尽可能多的信息。您将有一个准确的预算，谈判杠杆和安心。如果您购买该物业，就知道您买得对，如果您决定离开，您也就知道自己买对了，因为一些最好的交易就是您离开的交易。
结论
购买权是明智的。始终坚持您的投资标准。保持自我的控制，并保持自信但谦虚的态度。就像我之前提到的，在这个市场上每个人都是天才，在一个好的市场上赚钱很容易。成为经受时间考验，以正确方式购买投资并赚钱的房地产投资者，无论市场是向上，向下还是横向。