贝壳上市后首份年报出炉：新房业务营收超过存量房

北京商报讯（记者 卢扬 王寅浩）3月16日，贝壳发布了上市以来的第一份年报。报告显示，贝壳的新房业务已成为其最主要的收入来源，虽然业务体量还在追赶存量房，但其全年营收已超过存量房份额。2020年，贝壳存量房业务GTV为人民币1.94万亿元，同比增长49.5%；全年存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%。同期，贝壳新房业务GTV为1.38万亿，同比增长85%；全年新房业务营业收入同比增长87.1%至人民币379亿元。

早在贝壳上市之初，其新房业务的增长速度就引发市场关注。根据招股书显示，2017―2019年，贝壳的新房业务营收为64.2亿元、74.7亿元和202.7亿元，到了2020年上半年，贝壳的新房房业务收入为139.76亿元，而存量房业务收入只有125.55亿元。彼时，对于上市募集到的资金，贝壳方面也表示，约30%资金将用于拓展新房交易服务。

对于新房业务的大幅增长，贝壳方面称，在满足客户需求、与更多开发商达成合作的同时，贝壳也发力销售端，2020年对非链家链接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上，且成功实现了整个新房垫佣流程线上化。

具体来看，贝壳由链家贡献的新房交易GTV（总交易额）同比增长37.2%至2767亿元（约424亿美元），通过非链家连接门店和其他销售渠道完成的新房交易GTV同比增长102.7%至人民币1.11万亿元（约1695亿美元）。

新房业务表现不俗，但快速增长也影响到了贝壳的毛利水平。2020年，贝壳毛利同比增长49.6%至人民币169亿元（约26亿美元），而2019年为人民币113亿元。2020年毛利率为23.9%，而2019年为24.5%。贝壳方面解释称，毛利率的同比下降主要是由于收入结构性变化，新房交易服务占比提升。

目前，贝壳三大主营业务为存量房业务、新房业务、新兴及其他业务。2020年，贝壳新兴及其他业务收入同比增长68.7%至人民币20亿元（约3亿美元），而2019年为人民币12亿元。贝壳方面表示，增长的主要原因是围绕公司房产交易服务的金融服务渗透水平的提升，以及平台完成的装修单量的增加。

新的一年，新兴及其他业务将成为贝壳发力的重点。贝壳联合创始人、CEO彭永东在同日的业绩说明会上指出，对于新兴业务的发展，贝壳有一个自己的准则，“要先竖着做，然后再横着做。”先建立相关业务的行业标准，然后才会进行全面铺设。

截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%；连接的经纪门店数超过4.69万家，同比增长25.1%。

从全年来看，贝壳2020年营业收入为人民币705亿元，同比增长53.2%；净利润达人民币27.78亿元，首次实现美国通用会计准则下全年盈利；经调整后净利润达人民币57.2亿元，同比增长245.4%。

业务规模的扩张，贝壳的成本支出也大幅增长。2020年，贝壳营业成本同比增长54.3%至人民币536亿元（约82亿美元），而2019年为人民币347亿元。业务成本支出，主要涉及外部提佣成本、内部佣金以及薪酬支出等三部分。

具体来看，2020年贝壳非链家连接经纪人和其他销售渠道的佣金同比增长122.7%至人民币248亿元（约38亿美元），而2019年为人民币112亿元；内部佣金和薪酬支出同比增长20.0%至人民币233亿元（约36亿美元），而2019年为人民币194亿元；其他成本同比增长109.8%至人民币22亿元（约3.4亿美元），而2019年为人民币11亿元，主要由于股权激励费用的增加。